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用大量数据说明中国房价不可能下跌

特别观察    2010-06-24     阅读:2833 次

  2010年2月23日,随着上市三年锁定期结束,中国平安公告称,由员工间接持股的8.6亿限售股将于3月1日上市流通。。此项投资集合共有18986名权益人,按最新市值计算,市值约450亿元,平均每个员工约分到250万元人民币左右。这些股权成本都在一块多钱。
  
  这只是一个股市造福的小浪花,我感兴趣的是,平安入股的员工,大部分位于深圳总部,在深圳购房, 1.9万人,每人250万,扣除税收争议之后,亦有200万左右,2008年,深圳新房销售量是5万套,均价13000元,如果按每套100平米计算,每套是130万元。
  
  仅深圳一家平安公司,员工即可以凭财力一次性付款买掉深圳一半的新房。如果一人只购一套,也可以一次性付款买掉四成。
  
  中国平安虽然是一家大公司,但在深圳也不算独一无二,深圳有相当多家类似的有活力的企业。 这些公司市值也达到几千亿到几百亿。如果这个公司的老板较开明,安排有股权激励或者员工持股,财富未集中在老板一人或者一个国家身上,这个公司的员工将活得幸福得多。华为即为一个例子,任正非据说只持有3%股权,几乎全部股权分散到几万人身上。 华为潜在市值是一万亿。
  
  华为,腾讯,招商银行,平安保险,深交所,比亚迪,招商地产, 盐田港集团, 华侨城地产,万科,金地集团,茂业集团,新一佳, 天虹, 人人乐,中信证券,招商证券, 国信证券, 博时基金, 招商基金, 华夏基金,华润万家,招商局国际,华润地产, 中集,太太药业,康佳,大族激光, 漫步者,富安娜,安莉芳,百丽等等等,还有高新园无数的高科技企业和深圳大量的外资企业。沃尔玛亚太区总部,IBM,宜家全球采购中心等等。
  
  有人总是问,怎么大家收入都这么低,房价怎么猛涨呢?购买力怎么来的? 其实中国分配制度,在汇率挂钩和货币泛滥的情况下,已经远远偏向资本方了,靠工资的劳动者只能成为有原始股权者的垫脚石,买不起房,一点点的存款却通过银行大力推销去买基金,买股票,买这些从分红看,长期是没有什么价值的股权, 这些劳动者却成就了别人。 一个企业,不怎么赚钱,每股每年分红一毛钱的公司,市场价格基本也在50块,60块钱。连续几年亏损和微利的公司,市值最少也有几十亿。 原因就是故意的货币泛滥,低落的利息,负利率,把资金往资本市场上赶。
  
  以后涨得快的城市,即是那些拥有上市公司,上市公司股权分散或者有员工股或者激励计划的,如果该上市公司位于一个县城,除了县城房价涨得离谱, 该对应的市城和省城可能会更受到影响。上杭县城(小地方有一千亿的流通市值和股权极度分散),厦门,福州,就是一个例子。 南京是另一个例子。苏宁也将近一千亿。有大量员工股权激励。
  
  北京呢,除了山西和内蒙古的能源业私营老板,还有大量的上市公司流通股。 如北京银行,就是一千亿。员工股也有一千多人。
  
  当我们分析购买力时, 总是盯着劳动收入,已经不行了,中国的宽松货币下,资本收益远远超过了劳动收益。
  
  另外, 还有一个原因, 就是国家其实是故意控制央企和国企股在市场的流通比率,如中石化只有5%流通股,中石油只有3%流通股,四大银行也一样流通股比率很低。即使这么少, 汇金,财政,央企大股东,还有事没事,再买一些回去,王岐山最支持这些托市行为。都90%了还买啥呢?超过51%的就没有用了? 这么干,A股估值怎么可能合理呢?原始资本收益怎么 可能不丰厚呢? 我们看美国股市,大企业的最大股东,几乎都是基金,持有3%-5%的股权, 已经没有大股东了。它是真实的全流通。
  
  说到这里大家害怕了, 资本收益如此丰厚, 普通的劳动者怎么办?永远也竞争不过资本, 永远买不起房了? 是的,除非下面几条发生了变化:
  
  第一,中国设立“外汇平准基金”,干涉人民币美元汇率, 基金所有权属于中国财政部,由外管局代管。 里面的人民币主要通过在中国债券市场上发行“外汇平准基金融券”来筹集,用完了再继续发债。里面的美元由现有的外汇储备组成, 取消中国央行印新钞买美元的权力。 这一条最关键,有了这一条,才可以相信中国房价会平稳发展,如果这一条不实现, 永远不要相信中国政府其它任何压抑房价的政策。这一条是基本。下面几条都需要这一条实现之后才有意义。
  
  第二,中国组建中国存款保险公司,给储户以十万元人民币的保障,并出台《商业银行破产条例》。这是一个压房价的指标事件。
  
  第三,人民币对美元汇率的浮动范围扩大到5%-10%以上,如果只扩大到1%,房价每年继续上涨30%,如果只扩大到2%,房价继续上涨到20%,如果只扩大到3%,房价每年继续上涨10%,如果扩大到5%以上,房价基本平稳,如果扩大到10%以上,在可见的适当时侯房价将会慢慢下降到租金收益率5%左右。
  
  第四,国资委出台规定,低于51%的流通股权其它部分, 只要公募基金提出大宗交易买入要求,不限数额,不低于当天成交均价和收盘价,央企上市公司必须无限同意,无需要国资委再审批。
  
  第五, 总部位于上海在资本市场形象最好的三家企业:中国银联,上交所,上海烟草在上交所进行IPO上市,并且大量发售股权,烟草股权发售所得90%上交财政。
  
  后面二条,可以视作中央吸引巨量的,具投资收益而不是投机意识的社会游资的决心指标, 如果这二条都做不到,基本上不可以相信中央的压房价决心, 应该尽快买房,只有买房才是平民能做到对抗无耻国策的唯一办法。
  
  还有最后一条就是实行以国有制为主体的多种土地所有制并存的土地制度(国有占90%土地),取消土地垄断供应。这一条因为不是经济决策是政治决策较难实现,不列入考虑。
  
  上面那五条要实现,都是极度的困难, 可以想像,房价要下跌是多少困难,劳动者凭辛苦劳动存款购房是多少困难, 所以,在上面五条出现之前, 马上买房,是大家唯一的选择。
 

                                                作者:理想建行

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